高通智库战略观察：土储补货时机好

摘自《高通智库行业季度报告》

 第一季度中国信贷数据出现了爆发性增长，与疲弱的实体经济形成较为鲜明反差。联系当前较弱的经济数据，未来两个月的的货币政策仍将保持相对宽松。

 国际剩余流动性进入中国内地的动力在增强，外汇占款自去年12月份以来连续4个月增长显示套利资金加速进入。而发达国家“流动性陷阱”将无疑会延缓房地产下行周期的到来。

 基于当前经济形势、房地产供求关系的格局，我们认为未来房调政策走势将呈现：压需求、促供应，以及开发信贷“小放水”。

 全国城镇化工作会议的召开时间一直延后，主要是由于对城镇化发展路径等细节上尚未达成一致，导致未能达到高层要求。从这个角度看，高标准的顶层设计和政策预期，有利于政策的落地性效果。

 4月末，M2高达16.1%，若以社会融资总量与当季GDP做比， 2013年1季度的宽松度与2010年相媲美。这些流动性，或投入到房地产行业或在金融领域里空转，房地产近期的融资成本下行，显示了地产行业资金的新变化。

 从行业资金来源看，短期银行信贷政策的变化，降低房地产信托、基金的融资成本。从金融改革的进程看，银行信贷在房地产领域扮演的角色将逐渐弱化。从社会融资趋势，以及房企在经营利润率降低下的金融创新需要，权益性融资将成为行业探索的方向。

 中央财政收入和地方财政收入，一减一增，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减，地方财政焦虑、平台贷款压力、城镇化资金缺口、增加土地供应的定位等，使5-6月，以及四季度等可能面临土地供应的高峰期。

 土地财政依赖的固化。同时，短期土地成本上升在政府“控地价”举措下，在成交价格上未能体现。从长期看，土地在拆迁和城镇化民生背景下，成本长期上涨趋势明确。当前房企的土地市场的操作显示，补库存时机良好。对于地方政府而言，土地贱卖的可持续性问题，预示房地产调控政策未来将回归市场化主线。

在一季度整体房地产行业土储和新开工下滑之下，一季度土地市      场的热度体现了品牌房企的积极补货，而中小房企土储支出收缩。从品牌房企的“新增土储面积、支出与销售面积和金额”之间的关系看，房企土储补货时机良好。