从北京微软迁址看跨国公司的房地资产与设施管理

国内写字楼市场的“冷热酸甜”取决于经济发展的大环境，中国入世让人们对这个大环境的前景普遍乐观，原因是入世后的中国将有越来越多的跨国公司进入。而近期跨国公司削减开支降低成本的做法却让这一“利好”成为乐观的预期。全球主要城市商务中心区写字楼租用成本的普遍下滑，也让国内的写字楼开发商们手里捏着的不再是钱，而是一把汗。

就是在目前跨国公司纷纷缩减办公面积，甚至搬离甲级写字楼转租较低级写字楼的背景下，年初微软北京总部在盛世大厦扩租5700消息即使不如第一次那么轰动，也无异于“冬天里的一把火”。而在这一切的背后，微软公司成熟的房地资产与设施管理起到了重要作用。这一涉及“后勤学”的企业管理方式，普遍存在于像微软、惠普、摩托罗拉、IBM跨国公司中。

在全球主要的跨国公司中，房地资产与设施管理是与税务、财务、审计、行政等部门并列存在的公司运营的组成部分。由于在跨国公司每年的开支中，用于租赁办公场所、建设厂房以及日常维护的费用要占全年总开支的10上，所以如何花这笔钱是应该慎重考虑的事情。

房地资产与设施管理在每个跨国公司中的叫法都不一样，比如在微软是房地资产与设施采购管理，在惠普是由行政部负责，在摩托罗拉有房地产部，在联邦快递叫做高级产业部等等。由于各公司主营业务的不同，其相应的房地资产与设施管理也就具有不同的职责。但是主要来说，这一部门负责公司在世界各地办公场所、预建厂房的选址，另外包括公司房地资产战略资源管理，日常设施管理，环保、健康与安保管理，以及采购与供应商管理。

大部分跨国公司都非常看重房地资产。据了解，微软亚太地区每年用于房地资产的资金是全年总开支的12在微软，有人开玩笑的称：微软只有挣了15，才敢在房地资产方面花1钱。

打个比方，如果微软赚了15，扣税后剩了10，那么在这10里就要拿一元出来用在房地资产方面，而这一元钱则是“真金白银”。多花一元，就少一块的纯利；省下一元，就“赚”了一元。怎么样省下这一元钱，恐怕应该是比尔盖茨本人非常关心的问题。

房地资产和设施管理的另一个重要性和跨国公司自身的特性有关，这就是灵活性和弹性。任何一个跨国公司进入一个国家除了要进来，还要考虑怎么走。虽然现在的国际局势比较稳定，中国的发展环境也还不错，但对于一个成熟的跨国公司来说，必须要做好应对变化的准备，无论这种变化是来自市场、公司内部还是国际关系和国际局势。朗迅在这方面有着深刻教训，当初意气风发来到中国，在租赁办公场所时没有注意灵活性的问题，当变化发生的时候无法抽身，结果在房地资产方面浪费了大笔资金。|

在摩托罗拉，房地资产与设施管理则上升到了战略的高度。比如说其办公场所和厂房的选址，是离销售地点近还是离原料产地近，是离酒店、会所等配套设施近还是离政府部门近，这一系列问题不止是单纯找一个落脚的地方那么简单，而是牵扯到公司的资源配置、成本控制、销售策略和发展战略等很多方面。据了解以前在摩托罗拉中国区分管房地资产的负责人，现在已经成为摩托罗拉在亚太地区的房地资产负责人，可见其受重视程度。而这可能也是为什么跨国公司一“搬家”，大家就非常关注甚至风生水起的一个原因。（作者：）