【看头条】克拉玛依市物管将纳入社区管理
克拉玛依市物管将纳入社区管理
●物业管理涉及住建、发改委等5个政府部门，街道、居委会也要参与其中。
●如何防止“多龙治水反而治不了水”？职能部门如何做到“不缺位”“不错位”
在物管职能分工方面，乌鲁木齐市已经总结出有用的经验。
上周，由市房产局牵头，各区住建部门、街道、社区负责人组成调研组，前往乌鲁木齐取经。
简而言之，这个有益经验就是建立“属地管理”机制。
具体说来，就是由市级物业主管部门、各区住建局、街道、社区组成的“四级”物业监督机制，以形成“逐级管理、层层负责”的新格局。
“这种管理思路与市委市政府关于‘重心下移、职权下放’的要求不谋而合。”该调研组组长、市房产局副局长何丹表示，按照2017年工作计划，在我市建立“四级”物业管理网络，改变以往市级物业主管部门“一管到底”的模式。
具体思路是：政府负责全面落实各项物管政策法规、发挥监管作用；街道办组织监督业主大会成立、对物业企业进行考核；社区作为最基层组织，负责各项工作的具体实施。
其中，街道办在物业管理过程中，是最为核心的政府管理机构，它起着承上启下的作用。而物业主管部门和居委会，则分别承担“上”和“下”两方面的职能。
乌鲁木齐市物业监督管理办公室主任马强介绍说，目前，这种“四级”物业监督机制已在乌鲁木齐市建立完备，形成了“逐级管理、层层负责”的物业管理新格局。
何丹认为，借鉴乌鲁木齐成熟的分级管理监督机制，将为我市形成多方协调、齐抓共管的工作格局提供指导。
对于这一管理手段，独山子区房产局局长卢新民认为：“这对于我市物业管理及物业行业发展而言有着里程碑式的意义。”
一提起小区的物业，很多人都会“吐槽”：小区监控成“摆设”，门禁成了聋子的耳朵；“私搭乱建”、小区乱停车占用了公共用地，妨碍了居民通行；路灯坏了无人修、楼道没人扫……
而群众往往对相关政策漠不关心、知晓率低、认识模糊，只要求“权利”不愿履行“义务”，不缴纳物业费，物业企业与业主的矛盾渐生，形成恶性循环。
举例来说，以往，居民一遇到这些情况，首先想到的是找市级房管部门。
为了理顺物业管理的各项机制，2014年6月，我市出台了《物业管理实施意见》，这份规定将涉及物管的四个部门作为责任主体，以明确的规范清晰地做了规定。
2017年开始，这种全市分级管理、责任明确、多方协作的“四级”物业管理网格将在我市形成。
按照新的运行方式，居委会承担着“调解处理物业服务中的矛盾纠纷”的职责，如果居民认为居委会的处理不到位，可以去找街道办投诉，按照“物业实施方案”，街道办有权对物业服务质量进行检查考评，将评定结果上报物业主管部门，回复和落实上级批转的物业信访案件。
“这样一来，在小区物业管理方面，政府主管部门、街道办事处和社区居委会的作用得到了充分发挥。此外，将各职能部门的权责进行清晰地界定，发挥街道、社区在矛盾纠纷处理中的积极作用，也便于把矛盾化解在萌芽状态，从制度上理顺各方的工作职责。”市房产局局长张宝源说。
张宝源强调，物业和业主之间的矛盾是天然的，双方都要求利益最大化、责任最小化，而法律法规是双方“博弈”的平衡线。
法规执行的如何，需要政府加强监管。而对物业管理和监督部门制定这样的权力清单、责任清单，让百姓一目了然，实现投诉有门、监管有效。
借鉴乌鲁木齐的先进经验，何丹认为，破解物业难题，需要每个参与主体都履行好自己的责任。
职能部门要“不缺位”、“不错位”，积极搭建行业标准体系，推动物业管理行业规范化、标准化，引导物服企业走好市场化发展之路；街道要充分发挥考核的“指挥棒”作用，把社区工作引导到为居民切切实实解决问题上来；社区要勇于“挑刺”“碰硬”，当好物业“监督员”，要加大宣传力度，引导居民能够积极履行业主义务，客观公正地对待物业管理；而作为物业提升的参与者和受益群体，广大的市民应树立物业服务消费意识和遵规守约意识，执行业主大会做出的决议，监督物业企业履行服务合同，不当“冷眼看客”。
“目前，我市实行市场化服务的住宅小区，业主委员会的成立率已达95%以上，这对我市推行市、区、街道、社区四级管理网络提供了基础，街道（社区）物业联席会议和物业服务项目考核制度也初见成效。”何丹说。
他表示，在落实区域属地化职责中，市房产局近期召开了市物业管理大会，邀请各区住建部门领导和有关人员参加会议，进一步强调“区域化”“属地化”管理要求。
“今后，我市各物业企业和住宅区管理服务监督检查管理工作，将由各区住建局组织实施，充分发挥社区街道基层作用，促进业主业委会和物业服务项目按照市场化工作要求推进，为市民提供更高水平物业服务。”张宝源强调。
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业主心声
明确了物业工作监督管理方的职责后，作为物业市场的两个重要主体业主和业主委员会，他们有哪些权利、责任和义务呢？
记者就该问题随机采访了十位小区业主，绝大多数被访者对此并不了解，也漠不关心。
记者采访了雅典娜小区业委会主任李军，退休前在我市法院系统工作。作为法律专家，他对物业的相关法律法规了如指掌。
据李军介绍，业主的主导地位主要是通过业主享有的权利来体现的：一是参加业主大会会议，发表意见，行使表决权；二是推选业主代表，选举业主委员会成员，享有被选举权；三是监督业主委员会的工作；四是提议召开业主大会会议，就物业管理的有关事项提出建议；五是提出制定或者修改管理规约、业主大会议事规则的建议；六是按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；七是监督物业服务企业履行物业服务合同；八是监督专项维修资金的管理和使用；九是对共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况的知情权和监督权；十是法律、法规规定的其他权利。
作为业主，在关注权利的同时，也应当明确自身义务并认真履行：一是遵守业主大会议事规则和管理规约；二是执行业主大会通过的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；三是配合物业服务企业按照物业服务合同和管理规约实施的物业管理活动；四是按照物业服务合同的约定，按时交纳物业管理服务费；五是维护物业管理区域内公共秩序和环境卫生；六是按照规定交存或者续交专项维修资金；七是法律、法规规定的其他义务。
而对于业主委员会的责任和义务，李军表示，《业主大会和业主委员会指导规则》中的规定较为详细，第三十五条中业主委员会履行的职责是，执行业主大会的决定和决议；召开业主大会会议，报告物业管理实施情况；与业主大会选聘的物业公司签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；组织和监督专项维修资金的筹集和使用；调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；业主大会赋予的其他职责。
克拉玛依市建四级物业监管体系
发挥社区监督作用，及时解决矛盾
●政府负责全面落实各项物管政策法规、发挥监管作用
●街道办组织监督业主大会成立、对物业企业进行考核
●社区作为最基层组织，负责各项工作的具体实施
一直以来，物业和业主之间的矛盾不断，双方都要求利益最大化、责任最小化。以往光靠行业主管部门“单打独斗”，难以打破“博弈”双方的僵局。
今年起，我市开始实行市、区、街道、社区四级共管的物业监管体系。这也意味着，社区居委会将在物业管理工作中发挥重要作用。
上周，市房产局组织各区住建部门、街道、社区负责人，前往乌鲁木齐学习借鉴其“四级物业管理工作体制”。
上周，我市组成调研组赴乌鲁木齐市相关单位观摩学习物管经验。图片由市房产局提供
“政府负责全面落实各项物管政策法规、发挥监管作用；街道办组织监督业主大会成立、对物业企业进行考核；社区作为最基层组织，负责各项工作的具体实施。”市房产局副局长何丹介绍说。
市房产局局长张宝源表示，以前我市物业监督管理只有两级，一级是市上，一级是各区，现在将全市街道、社区都纳入监管体系。“比如，以往居民一遇到物业纠纷，首先想到的是找市级房管部门，而作为管理层，难免会因渠道欠畅通，导致很难及时有效处理纠纷。现在，按照新的运行方式，居委会则承担着‘调解处理物业服务中的矛盾纠纷’的职责，使其从势微的‘协调者’成为拥有话语权的‘监督者’，利于矛盾‘就地解决’。”张宝源说。
据乌鲁木齐市物业监督管理办公室主任马强介绍，在小区物业管理方面，政府主管部门、街道办事处和社区居委会的作用得到了充分发挥。此外，将各职能部门的权责进行清晰地界定，发挥街道、社区在矛盾纠纷处理中的积极作用，也便于把矛盾化解在萌芽状态，从制度上理顺各方的工作职责。
克拉玛依日报讯 记者 刘玉洁
图文编辑 张涛
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